热线律师说丨购买法拍房被要求补交拖欠的物业费，合理吗？

西部网讯（记者 裴丰瑶）法拍房通常是指被法院强制执行拍卖的房屋，当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。

近日，有网友向西部网“民生热线”栏目发帖求助，称自己2022年8月购买了一套法拍房，最近去小区物业交物业费时，被告知原房主拖欠了74个月的物业费，共计一万余元，需要补交后才能入住。“按理说物业费应该是收房后才开始缴纳的，房子售出前所产生的费用应该由开发商承担。开发商也承诺房子未卖出前所产生的物业费均不收取，为什么现在物业又要让我来补交这些费用？” 网友表示疑惑。

法拍房拖欠的物业费、水电费、暖气费等费用到底该由谁承担？西部网·陕西头条记者联系了陕西浩公律师事务所律师赵小东进行相关法律解答。

赵小东：

《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”即涉案房屋的所有权自裁定送达时起转移至买受人名下。

网友求助的案例中，物业公司主张的欠缴物业费期间，买受人并未取得涉案房屋的产权，原业主、开发商才是物业管理费交纳的当然主体，但是法律并不禁止以约定的方式对物业管理费的交纳主体进行变更。

买受人对涉案房屋确权之前的物业费是否有交纳义务，还应根据司法拍卖文件予以确认。若拍卖文件中载明，可能存在的物业费、水电气等欠费均由买受人承担，买受人作为完全民事行为能力人，对于该说明的内容及后果应当是清楚的，在此情况下，竞买人参与竞买即视为接受相应的瑕疵及风险，并自愿承担该房屋上附随的债务，故应按照约定承担支付责任。

若法院的拍卖文件中未对确权之前的物业费进行明确约定，根据合同相对性原则，确权前欠缴的物业费由开发商承担。