业委会怎么成立?公共收益怎么管理？陕西新修订物业服务管理条例解决这些问题

西部网讯（记者 李卓然 高冠涛）小区业主大会成立难、物业经营行为不规范、小区维修资金使用困难……这些让业主头疼的问题有望得到解决！5月27日，备受关注的《陕西省物业服务管理条例（修订草案）》（以下简称《条例》）经陕西省十三届人大常委会第二十六次会议审议通过，并将于今年10月1日起正式施行。

业主在西部网“民生热线”反映业主大会难成立情况。

热点一：小区业主大会难成立 

可先成立物业管理委员会

“我们2020年7月28日提交成立业委会的申请，截至2021年2月份仍未收到回执。”西安市恒立苑小区业主反映称，业主筹建业委会向街办提交了房产证复印件和身份证，街办也多次联系建设单位，要求提供业主花名册以及成立业委会所需资金，但建设单位不予配合，不提供正常手续。

业主表示，“经过多方努力，业委会还是无法成立，业主的各项权利无法得以保证。”

业主大会和业主委员会是居民自我管理、维护业主权益、建设和谐家园的重要平台，记者了解到，目前陕西许多个小区业委会成立难、履职难等问题较为凸显，由此导致业主对物业服务管理事项的决定权不能真正得以落实，物业服务合同双方平等地位难以保证。

据此，本次新修订的《条例》中构建了“物业管理委员会”的制度，对物业管理委员会制度作出专门规定。物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性机构，经业主申请，由街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区党组织在县（市、区）住房和城乡建设主管部门的指导下组建。物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，代行条例规定的业主委员会职责，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

对于业主大会或者物业管理委员会筹备经费由谁承担？《条例》也作了明确规定：业主大会筹备组或者物业管理委员会组建所需经费，由建设单位先行垫付；无法确定建设单位的老旧小区，由街道办事处或者乡（镇）人民政府垫付。业主委员会或者物业管理委员会组建后，所垫付费用从物业服务区域公共收益中支出。

业主在西部网“民生热线”反映物业服务不达标情况。

热点二：物业服务不达标

不得按约定标准收费

“物业按一级服务收费，实际服务却根本跟不上。”西安西城摩尔小区的业主反映称，物业花费千元的可视门禁无法使用，业主家的窗户漏水泡坏地板，小区电梯常常停运无人维修。

业主提出：物业实际服务没有达到预期，但又不知该如何维护自己的权益。

记者了解到，本次修订《条例》对加强物业服务区域内各种违法行为的规范管理，明确物业企业责任，保障业主权益也作了明确规定。《条例》规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，视为物业服务合同的组成部分；物业服务人在履行好物业服务合同约定的服务事项基础上，可以提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务。

另外《条例》还规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等法律、法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止和向有关部门报告，并协助处理；明确物业服务人提供的服务达不到合同约定的等级和标准的，不得按照约定的等级和标准收取费用。物业服务人不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

业主在西部网“民生热线”反映小区停车位变公共停车场情况。

热点三：小区公共收益归谁所有

属于业主共有 单位和个人不得擅自挪用和侵占

近日，草滩佳苑的业主反映称，小区物业公司在未经业主同意的前提下，擅自将小区停车位申请为公共停车场，且已经完成机动车停车场的备案。

“居民2000户，车位合计496个，车位比例4：1。”业主对此产生了质疑：在小区车位紧张的情况下，物业究竟为何擅自将其更改为公共停车场？停车场收益归谁？业主们的权利又该如何得到保障？

近年来，小区利用物业服务区域进行经营的活动日益增多，而产生的那些“公共收益”，大部分小区业主却都说看不见也摸不着。那么，公共收益从哪里来？归属谁？应该怎么用？要如何监督和审计？《条例》都作了明确。

《条例》规定，建设单位、物业服务人利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的，应当经业主共同决定。所得收益在扣除合理成本之后，属于业主共有，单位和个人不得擅自挪用和侵占；建设单位、前期物业服务人利用共有部分、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充维修资金，并按季度补充维修资金，补充比例应当高于经营收益的百分之五十；利用共有部分、共用设施设备经营所得收益应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。

对于公共收益审计问题，《条例》明确，业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。

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