如何判断物业服务达不到标准？ 专家权威解读《陕西省物业服务管理条例》

西部网讯（记者 高冠涛 李卓然）《陕西省物业服务管理条例》（以下简称《条例》）经2021年5月27日陕西省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议修订，将于10月1日起实行。新《条例》会对我省物业服务行业产生哪些影响？业务与物业之间的难解纠纷能否解决？近日，西部网·陕西头条记者专访了西安市莲湖区北关街道、枣园街道物业管理专家顾问何志恒，详细进行了解读。

多街道成立业主大会 相关投诉下降超90%

新《条例》总则中明确提出“将物业服务纳入社区治理体系”“建立健全社区党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等共同参与的议事协调机制，引领保障物业服务管理活动依法有序进行”等重要规定。

何志恒说，其实，莲湖区已经早有了相关实践。

2020年，莲湖区北关街道等四个小区业主大会成立，将党建引领、业主自治、依法监管有机结合，实现了依法、规范、稳定、有序、有效推进业主组织建设的预期目标。同期西安12345市民热线、市长热线、人民网留言有关业主大会成立难投诉下降了90%以上，取得了良好的社会效益。何志恒介绍，“今年已陆续在多个街道开始推广，并先后指导了多个小区有序成立或正在成立业主大会筹备组。”

“新《条例》是对物业治理成功经验的高度总结，也为今后我省社区物业服务管理明确了治理方向，有利于共同化解小区物业矛盾，共同推进和谐小区建设。”何志恒说。

明晰权责减轻基层街道办无效工作量

“新《条例》明确了政府各级、各行政主管部门在物业服务管理中的职责，这是非常好的。”何志恒说。

据西部网“民生热线”栏目统计数据显示，大量涉及物业的投诉都会被有关部门按照属地化管理原则统一划归街道办事处回复或处理。

“这样划分实际上会让市民的投诉变成无效投诉，因为街道只是区上的派出机构，有责无权。”何志恒说，违法建设、房产证办理、违法搭建、破坏绿化、违法收费、污染环境和噪音、侵占人防工程设施等问题，应该交由具有行政管理和处罚权的部门来处理，既可以有效解决百姓关切，也可以大大减轻基层街道办的无效工作量。

网友在西部网“民生热线”反映出售人防车位情况。

首次明确配套人防车位不得出售

新《条例》规定，建设单位应当提供前期物业服务开办费，用于购买物业办公用品、开展服务必要的工具、器具、设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务人使用。何志恒说，“这是新增加条款，明确规定资产属于全体业主所有，有利于后期物业交接。”

此外，新《条例》显示，物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。“首次明确了配套人防车位不得出售，解决了实践中长期存在的有些建设单位违法出售人防停车位问题。这部分争端应该会有所改善。”何志恒说。

网友在西部网“民生热线”反映物业服务不达标情况。

如何判断物业服务达不到标准？

新《条例》规定，物业服务人提供的服务达不到合同约定的等级和标准的，不得按照约定的等级和标准收取费用。

何志恒表示，从诚实信用、规范服务、质价相符方面讲，此规定非常好，“但目前我省现有物管小区98%以上都是前期物业，前期物业服务合同都是建设单位在办理预售证前，依照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》通过招投标而签订。其服务等级及收费标准完全由建设单位确定，最后在有关部门进行备案。在多年来从未有部门、人员对物业服务质量和服务费进行评估的现实情况下，如何明确新《条例》中的“服务是否达到合同约定”？这个还需要进一步明确。

何志恒建议，应学习北京市做法，由双方认定的独立、公正、专业第三方，对小区物业服务质量、物业服务费用进行评估。防止物业服务企业因收费困难、收费率过低而导致服务品质的下降。

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