热线律师说丨商铺“售后返租”是否合法？存在哪些法律风险？

西部网讯（记者 辛超 裴丰瑶）全款买下的商铺，宣传的是“售后返租”模式，到付租金时开发商却不按合同返租。近日，西部网多位网友投诉，因“售后返租”问题与开发商发生纠纷。部分业主认为开发商单方面停止返租，拒绝支付违约金，侵害了自己的合法权益。

针对市场上出现的开发商“售后返租”的销售模式是否合法？其中有哪些风险？陕西浩公律师事务所主任律师赵小东进行了分析：

什么是“售后返租”？

“售后返租”又称“售后包租”。根据《商品房销售管理办法》第四十五条的规定：“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”从上述规定可知，“售后包租”是商业地产开发商常用的一种房地产开发经营模式，即开发商返租购房者或投资者购买的商业地产（返租年限多为3至10年），在此期间由开发商整体进行商业运营，固定每月向投资者返还一定比例的租金。

“售后返租”是否合法？

根据国务院建设行政主管部门于2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”以及住房城乡建设部于2010年4月13日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条规定：“不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。”

由此可见，对于未竣工的商品房和预售房，国家是明令禁止采取“售后返租”的方式销售的，但是对于已竣工的商品房或是现售房是否能采用“售后返租”的方式进行销售，法律、法规等对此并无明文规定。因此，根据“法无禁止即自由”的原则，对于已竣工的商品房或现售房，开发商是完全可以采取“售后返租”的方式进行销售的。

“售后返租”的法律风险

对广大购房者而言，如上文所述，对于已竣工的商品房或现售房，购房者可以采取“售后返租”的形式进行购房。但对于未竣工的商品房和预售房，国家则明令禁止采取“售后返租”的方式进行销售。故在此提醒广大购房者，对于商品房定价明显虚高的、开发商实力明显不足、折算的返租明显超市场水平的、返租和履约惩罚条款没有实质性保证的，购房者应谨慎投资。